Bewertung von Rechten und Lasten am Grundstück

Mit einem unbebauten oder bebauten Grundstück können diverse Rechte und Lasten verbunden sein, die dessen Wert beeinflussen. Der Wert dieser Rechte und Lasten wird je nach Bedarf entweder isoliert für sich ermittelt oder im Rahmen einer Verkehrswertermittlung für das gesamte Grundstück.

Als grundstücksgleiche Rechte werden dingliche Rechte bezeichnet, die wie Grundstücke behandelt werden. Sie erhalten ein eigenes Grundbuchblatt und können wie Grundstücke belastet und beliehen werden. Zu den grundstückgleichen Rechten zählen u.a.:

• das Erbbaurecht und
• das Wohnungseigentum (Wohnungsteileigentum)

Zu den beschränkt dinglichen Rechten an Grundstücken gehören:

• Grunddienstbarkeiten (§§ 1018  - 1029 BGB), wie
• Baulasten
• Wegerechte
• Leitungsrechte
• beschränkt persönliche Dienstbarkeiten ($$ 1090 - 1093 BGB), wie
• das Wohnungsrecht
• das Wohnrecht
• der Nießbrauch (§§ 1030 - 1089 BGB)

Darüber hinaus können weitere Arten der Beschränkungen am Grundstückseigentum bestehen, wie

• gesetzliche Beschränkungen
• der Überbau
• das Notwegerecht
• Wassernutzungsrechte
• öffentlich rechtliche Beschränkungen
• planungs- und baurechtliche Regelungen (BauGB, LBauO, etc.)
• der Denkmalschutz
• die Baulast (LBauO)

Für die Verkehrswertermittlung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist grundsätzlich zu prüfen, inwieweit derartige Rechte und Lasten am Grundstück wirksam vorliegen. Dabei ist insbesondere bei den auf dem Privatrecht beruhenden Rechten und Belastungen entscheidend, ob diese auch im Grundbuch eingetragen sind.

Die grundstücksgleichen Rechte (z.B. Erbbaurechte) haben einen eigenen Verkehrswert, da sie wie Grundstücke gehandelt werden können.

Die anderen Rechte und Belastungen können einen Einfluss auf den Wert des bebauten oder unbebauten Grundstücks haben, der im Rahmen einer Bewertung auch beziffert werden kann und muss.

Beispiel 1: Der Eigentümer einer Immobilie verschenkt diese an eines oder mehrere Kinder. Im Gegenzug wird dem Schenkenden ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt und dieses im Grundbuch eingetragen. Dem Nießbrauchrecht, d.h. dem Recht den Nutzen aus der Immobilie (Mieterträge) zu ziehen, wird ein eigener Wert zugeordnet. Der Wert der verschenkten Immobilie vermindert sich zum Zeitpunkt der Schenkung nun um den Wert des Nießbrauchsrechts. (Entsprechend unterliegt auch nur der verminderte Wert der Schenkungssteuer.)

Beispiel 2: Ähnlich wie in Beispiel 1 verhält es sich mit dem Wohnrecht. Räumt der Eigentümer einer Immobilie jemandem ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ein, kann dem Wohnrecht ein eigener Wert zugeordnet werden. Der Wert des Wohnrechts ist dabei abhängig von der Ausgestaltung des Rechts (befristet/unbefristet, entgeltlich/unentgeltlich, etc.).