Immobilienbewertung für Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser und Renditeobjekte

Das überwiegend angewandte Bewertungsverfahren für Renditeobjekte ist das Ertragswertverfahren. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert eines Renditeobjekts durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaftet werden können, ermittelt.

Der Fokus bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens liegt auf der realistischen Projektion der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. Der Bodenwert fließt in die Wertermittlung von Renditeobjekten zwar auch ein, jedoch verliert er bei zunehmender wirtschaftlicher Restnutzungsdauer an Bedeutung. Dies wird sehr schnell einsichtig, wenn man dem gedanklichen Konstrukt folgt, dass nach Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Wert des dann frei werdenden Grundstücks wieder den Einnahmen zufließt. Über den gesamten Zeitraum einer (langen) Restnutzungsdauer ist die zukünftige Einnahme aus dem frei gewordenen Grundstück i.d.R. vernachlässigbar gegenüber dem über die Restnutzungsdauer aufsummierten Reinertrag.

Die wesentlichen Faktoren bzw. Parameter, die für die Ermittlung des Verkehrswerts nach dem Ertragswertverfahren einfließen sind:

• der Grundstücksreinertrag (= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten)
• der Bodenwert des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet
• der aktuelle, für den Standort und das Gebäude anzuwendende Liegenschaftszins
• sowie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, die sich sowohl aus dem Gebäudealter, wie auch aus den in der Vergangenheit durchgeführten oder unterlassenen Modernisierungsmaßnahmen ergibt.