Immobilienbewertung für Schenkung und Erbschaft

Schenkungen

Es gibt vielfältige Gründe für eine vorzeitige Übertragung von Immobilienvermögen durch eine Schenkung. Vielleicht möchten Sie spätere Auseinandersetzungen unter den Erben vermeiden, oder Sie möchten die im späteren Erbfall anstehende Steuerlast vermindern oder vielleicht sogar ganz vermeiden. Erfolgt die Schenkung an Familienmitglieder, die das Vermögen im Erbfall ohnehin erhalten würden, sprechen die Juristen auch von der "vorweggenommenen Erbfolge".

Egal, aus welchem Grund Sie sich für eine Schenkung entscheiden, es ist auf jeden Fall wichtig den tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung zu kennen, um zielgerecht handeln und die Folgen der Schenkung absehen zu können.

Schenkungen von Immobilien, deren Erträge vom Schenkenden noch zu dessen Lebzeiten benötigt werden - sei es für den laufenden Lebensunterhalt, für eventuell später anfallende Pflegekosten oder Sonstiges - erfolgen häufig mit der gleichzeitigen Eintragung eines Nießbrauchrechts zu Gunsten des Schenkenden im Grundbuch. Auf diese Weise wird der Beschenkte zwar Eigentümer der Immobilie, die anfallenden Erträge stehen jedoch weiterhin dem Schenkenden zu. Das Nießbrauchrecht ist dabei nicht übertragbar und erlischt spätestens mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten.

Als im Grundbuch eingetragenes Recht stellt der Nießbrauch einen eigenen Wert dar und vermindert den Wert der Schenkung. Hierdurch lassen sich (Schenkungs-)Steuern sparen und der Lebensunterhalt bleibt durch die laufenden Einnahmen weiter gesichert. Sehr ähnlich verhält es sich mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht. Auch hierdurch wird der ggfls. zu versteuernde Wert der Immobilie, d.h. der Schenkung gemindert.

Sowohl das Nießbrauchrecht wie auch das Wohnrecht werden bei der Verkehrswertermittlung für die Immobilie als Rechte wertmäßig entsprechend berücksichtigt.

Durch eine Schenkung kann auch die spätere Aufteilung des Erbes -  manchmal ungewollt - beeinflusst werden. Liegt die Schenkung weniger als 10 Jahre vor dem Erbfall zurück, hat bei mehreren Erben ein Pflichtteilsausgleich in Bezug auf die Schenkung stattzufinden - falls der Pflichtteilsberechtigte keinen Pflichtteilsverzicht erklärt hat.

Auch diesbezüglich ist es u. U. wichtig, den Wert der Schenkung nicht nur zu kennen, sondern auch frühzeitig dokumentieren zu können, damit die angestrebte Zielsetzung auch nachhaltig erreicht wird. In diesem Zusammenhang kann ein Wertgutachten (Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten) hilfreich und wichtig sein.

Erbschaft

Neben der Erbschaftssteuer gibt es auch weitere Aspekte, bei denen eine qualifizierte und objektive Wertermittlung von Immobilien wichtig ist.

Erben mehrere Erben gemeinschaftlich einen Nachlass, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Die einzelnen Personen dieser Erbengemeinschaft werden als Miterben bezeichnet. Diese einzelnen Miterben erwerben dabei nicht einen Bruchteil an den einzelnen Nachlassgegenständen, sondern werden jeweils gemeinschaftlich Eigentümer und können auch nur gemeinschaftlich über die einzelnen Nachlassgegenstände verfügen. Die Miterben verwalten daher auch den gesamten Nachlass gemeinschaftlich.

Die Aufteilung des Nachlasses unter den einzelnen Miterben erfolgt durch die Erbauseinandersetzung. Unter einer Auseinandersetzung versteht man im Zivilrecht ein Verfahren, bei dem das Vermögen (hier der Nachlass) einer Personenmehrheit unter den Mitgliedern aufgeteilt wird und die Gemeinschaft dadurch aufgelöst wird. Der Begriff "Auseinandersetzung" ist damit nicht unbedingt mit Streit, Unstimmigkeiten, etc. verbunden.

Bei Vermögensgegenständen, deren Wert einfach zu ermitteln ist und die leicht teilbar sind - ggfls. durch kurzfristige Veräußerung - wie z.B. Wertpapiere, Barvermögen, etc. ist eine Aufteilung einfach durchzuführen. 

Bei anderen Vermögensgegenständen, wie z. B. Immobilien, stellt sich die Situation oft etwas komplizierter dar. Zum einen übersteigt der Wert der Immobilie(n) oft den Erbanteil der einzelnen Miterben, und zum anderen gibt es manchmal unterschiedliche Auffassungen über deren weitere Verwendung.

Möchte z. B. ein Erbe die geerbte Immobilie zukünftig selbst bewohnen, muss der damit verbundene Wert festgestellt werden, um eine Anrechnung am Gesamtnachlass vornehmen und ggfls. die Höhe einer Ausgleichszahlung an die anderen Miterben ermitteln zu können.

Eine andere Konstellation wäre, dass sich schon kurz nach Bildung der Erbengemeinschaft erhebliche Differenzen mit einem Teil der Miterben auftun. Z. B. möchte(n) ein oder mehrere Erben geerbtes Immobilienvermögen möglichst kurzfristig veräußern, die anderen Erben möchten die Immobilie(n) jedoch noch längere Zeit halten. Ein Teil der Erbengemeinschaft entschließt sich daher, diese(n) Miterben frühzeitig auszuzahlen. Befindet sich eine oder befinden sich mehrere Immobilien im Nachlass, muss ebenfalls deren Wert ermittelt werden, um den Wert des Gesamtnachlasses und daraus die Höhe der Auszahlung zu bestimmen.

Denkbar sind in diesem Gesamtzusammenhang noch viele weitere Konstellationen, da das wahre Leben halt sehr vielfältig ist.

Befindet sich eine bzw. befinden sich mehrere Immobilie(n) im Nachlass, der durch eine Erbengemeinschaft zu verwalten ist, empfiehlt sich in den meisten Fällen frühzeitig eine neutrale und objektive Bewertung dieser Immobilien durch einen Sachverständigen bzw. Immobiliengutachter vornehmen zu lassen. Aus unserer Sicht ist dann eine Beauftragung des Sachverständigen bzw. Immobiliengutachters gemeinsam durch die Erbengemeinschaft am sinnvollsten, da dadurch ein größeres Vertrauen aller Beteiligten in das Gutachtenergebnis erreicht wird. Darüber hinaus kann der erforderliche Umfang bzw. die Art des Gutachtens auch auf den tatsächlichen Zweck fokussiert  und damit natürlich die damit verbundenen Kosten minimiert werden.

Für den Fall, dass bei einem oder mehreren Miterben, durch das Erbe Erbschaftssteuer ausgelöst wird, dient ein solches, reduziertes Gutachten auch als Orientierung für eine weitere Vorgehensweise gegenüber dem Finanzamt. Falls es sich als sinnvoll herausstellt, kann dann im Nachgang immer noch ein vollwertiges Verkehrswertgutachten zur Vorlage beim Finanzamt beauftragt werden, wobei dann natürlich geringere Kosten anfallen, da seitens des Immobiliengutachters auf die schon um reduzierten Gutachten erarbeiteten Informationen zurückgegriffen werden kann.