Immobilienbewertung für Steuern

In Verbindung mit Immobilien sind im wesentlichen folgende Steuerarten relevant:

• Einkommensteuer
• Gewerbesteuer
• Umsatzsteuer
• Grunderwerbssteuer
• Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Grundsteuer

Immobilienbewertung für Einkommensteuer

Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Bei vermieteten Immobilien können die Herstellungskosten bzw. die Anschaffungskosten über einen festgelegten Zeitraum linear abgeschrieben werden. Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) kann jedoch nur für den anteiligen Gebäudewert (zuzügl. anteiliger Kaufnebenkosten) geltend gemacht werden. Die Logik liegt darin, dass das Grundstück bzw. der Boden keinerlei Abnutzung unterliegt.

Beim Kauf eines Mietshauses oder einer Eigentumswohnung wird der Kaufpreis meistens jedoch als Gesamtpreis festgelegt, ohne Aufteilung in einen Kaufpreis für das Gebäude und einen Kaufpreis für den Boden.

Seitens des Finanzamts wird die Kaufpreisaufteilung dann nachträglich nach einem typisierten Verfahren ohne Ortsbegehung durchgeführt. Es wird dabei rein vom Schreibtisch mit einem PC (z.B. mit diesem Excel-Sheet, das vom Bundesministerium für Finanzen als Arbeitshilfe herausgegeben wird) unter Anwendung bekannter und/oder angenommener Ausgangsdaten die Kaufpreisaufteilung ermittelt oder eine vorliegende Aufteilung auf Plausibilität geprüft. Die prinzipielle Vorgehensweise besteht dann darin, den Bodenwert aus der Grundstücksgröße und dem Bodenrichtwert und den Gebäudewert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Aufgrund der Vielzahl der zu bearbeitenden Fälle und der bei den Finanzbehörden nur sehr begrenzt vorhandenen Kapazitäten wäre eine andere Vorgehensweise, z.B. eine intensive Ortsbesichtigung, auch nicht zu handhaben.

Es ist naheliegend, dass es hierbei immer wieder zu - teilweise geringen, teilweise aber auch erheblichen - Abweichungen zu den tatsächlichen Gegebenheiten kommen kann, mit der Folge, dass die Abschreibungsbeträge zu niedrig angesetzt werden und der Steuerpflichtige zu hohe Steuern zahlt bzw. Steuersparmöglichkeiten nicht voll ausgeschöpft werden.

Abweichungen zu der vom Finanzamt ermittelten Kaufpreisaufteilung können sich z.B. aus folgenden Aspekten ergeben:

• Das Grundstück entspricht nicht genau dem zum Bodenrichtwert korrespondierenden Vergleichsgrundstück (Lage, Zuschnitt, Größe, eventuell vorhandene und im Grundbuch eingetragene Lasten, etc. ...).
• Die angenommene Qualitätsstufe des Gebäudes (und damit die Herstellungskosten) entsprechen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten.
• Das angewandte Sachwertverfahren bildet die Sachlage nicht adäquat ab.
• Der Gebäudewert ist aufgrund nicht durchgeführter Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu mindern (Gebäudezustand schlechter als der Durchschnitt gleichen Alters)
• etc.

Im Rahmen der vom Bundesministerium für Finanzen herausgegebenen "Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises" wird daher auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dieser Vorgehensweise auch nur um eine qualifizierte Schätzung handelt, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

Es liegt auf der Hand, dass ein dem Finanzamt vorgelegtes Gutachten natürlich einer detaillierten Prüfung unterliegt. Hieraus ergibt sich, dass das Gutachten nicht nur sachlich richtig, sondern auch nachvollziehbar aufgebaut sein muss. In einem solchen Fall ist die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens (Vollgutachten) unumgänglich. Grundsätzlich versuche ich bei einer solchen Sachlage schon während der Gutachtenerstellung Kontakt zu den für Wertermittlungen zuständigen Mitarbeitern bei der Finanzbehörde aufzunehmen, um mögliche Fragen zur Wertermittlung schon im Vorfeld zu klären.

Eine nachträgliche Beeinspruchung ist, falls vernünftige Erfolgsaussichten bestehen, sicher ein gangbarer und auch oft lohnender Weg.

Besser ist es jedoch, schon beim Immobilienkauf (Notarvertrag) eine Aufteilung des Kaufpreises in einen  Preis für das Grundstück und einen Kaufpreis für das Gebäude vorzunehmen. Auch hier sollte man jedoch  plausible und nachvollziehbare Beträge in den Vertrag aufnehmen, die einer späteren Prüfung durch das Finanzamt standhalten. Auch in solchen Fällen stehe ich Ihnen gerne zur Seite und berate Sie eine sachgemäße Aufteilung unter Berücksichtigung aller gegebenheiten vorzunehmen.

Erbschaftssteuer Immobilie und Schenkungssteuer Immobilie

Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorschriften zur Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer auf Immobilien sehr komplex geraten sind. Der § 13 ErbStG  listet einen umfassenden Katalog von möglichen Steuerbefreiungen und die daran geknüpften Bedingungen bzw. Voraussetzungen auf. Eine detaillierte und umfassende Darstellung würde den hier gesetzten Rahmen bei Weitem sprengen. Für die Frage, ob Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu zahlen ist, sind u.a. folgende wesentliche Kriterien entscheidend:

• der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser/Schenkenden (Ehepartner/Partner aus eingetragener Lebensgemeinschaft, Kinder, Enkel, Eltern, etc.)
• die Art der Nutzung von eventuell vererbten/geschenkten Immobilien (selbst genutztes "Familienheim", vermietete Immobilien)
• der Wert der Immobilie

Für die im konkreten Fall erforderliche steuerliche Bewertung sollte in jedem Fall ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Sollte Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer für den Übergang von Immobilien anfallen, wird für deren Bemessung der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert bzw. "gemeine Wert" herangezogen. Auch hier gilt, dass das Finanzamt diesen nach typisierten Verfahren ohne Ortsbesichtigung berechnet!

Dass hierbei oftmals spezifische Gegebenheiten (Ausstattungsstandard, vorhandene Baumängel und Schäden, etc.) nicht berücksichtigt werden und der Verkehrswert teilweise zu hoch angesetzt wird, liegt auf der Hand. Der Gesetzgeber hat daher die Möglichkeit eingeräumt, dass der Steuerpflichtige durch ein von ihm in Auftrag gegebenes, qualifiziertes Gutachten den tatsächlichen Verkehrswert (gemeinen Wert)  nachweisen kann.

Bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie sind auch die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten (i. d. R. wertmindernd) zu berücksichtigen. Damit verringert sich natürlich auch der für eine etwaige Besteuerung relevante Bemessungsbetrag.

Von betragsmäßig großer Bedeutung kann dies z. B. bei Vorhandensein von Wohnrechten oder Nießbrauchrechten sein. Lässt sich z. B. der Schenkende im Zuge der Übertragung einer Immobilie ein Nießbrauchrecht einräumen, reduziert sich im Allgemeinen der Wert der Schenkung erheblich und dementsprechend fallen auch nur wesentlich geringere oder - je nach Konstellation - gar keine Schenkungssteuern an.