Immobilienbewertung im unternehmerischen Umfeld

Immobilienbewertung für Unternehmer und Unternehmen

Bei einem Unternehmenskauf oder Unternehmensverkauf bei dem sich Grundvermögen und/oder Immobilien im zu übertragenen Betriebsvermögen befinden, ist deren Wert neben dem reinen Firmenwert zu bestimmen. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung kann hier auch eine entsprechende immobilienbezogene Risikoanalyse als Bestandteil der Due Diligence durchgeführt werden.

Wird der Unternehmenskauf im Rahmen eines sogenannten "Asset Deals", d. h. durch Übertragung der einzelnen Wirtschaftsgüter, wie Grundstücke, Gebäude, Maschinen, Patente, etc.vollzogen, fällt für die Übertragung der Grundstücke und Immobilien Grunderwerbssteuer an. Obwohl für die Ermittlung des Gesamtkaufpreises die Feststellung des Wertes der einzelnen Wirtschaftsgüter häufig erforderlich ist oder zumindest angestrebt wird, ist für die Bemessung der Grunderwerbssteuer nur der vereinbarte Kaufpreis für die Übertragung der Immobilien- bzw. Grundstücksanteile maßgebend und nicht der Verkehrswert.

Beim "Share Deal" fällt Grunderwerbssteuer nur dann an, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft veräußert werden (d.h. bei 94,9 % der Anteile fällt keine Grunderwerbsteuer an !). Bislang griff man bei einer solchen mittelbaren Übertragung zur Bemessung der Grunderwerbsteuer auf die sogenannte "Ersatzbemessungsgrundlage" nach § 8 Abs. 2 des GrEStG zurück. Das Gleiche galt auch für Umwandlungen, Einbringungen und andere Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage, die Grunderwerbssteuer auslösen.

Die Ersatzbemessungsgrundlage beim Share Deal lag dabei meistens deutlich unter dem Verkehrswert.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 23. Juni 2015 nun entschieden, dass die Regelung über die Ersatzbemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuergesetz nicht mit dem Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar und somit verfassungswidrig ist.

Der Deutsche Bundestag hat auf dieses Urteil reagiert und mit dem Steueränderungsgesetz 2015 am 24. September 2015 eine Änderung von § 8 Abs. 2 GrEStG beschlossen. Danach sollen für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer-Ersatzbemessungsgrundlage die gleichen Regeln gelten wie für die Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Erbschaftsteuer. Dadurch wird eine Annäherung der Ersatzbemessungsgrundlage an den Verkehrswert des Grundstücks erreicht.

Die Steuerbescheide zur Grunderwerbsteuer basieren daher auf der Verkehrswertermittlung der Finanzämter und sind kritisch zu prüfen und ggfls. durch ein entsprechendes Verkehrswertgutachten zu beeinspruchen. Gerade bei gewerblich genutztem Immobilienvermögen, bei dem in den meisten Fällen eine Ertragswertermittlung im Vordergrund stehen dürfte, können erhebliche Steuerbeträge zur Diskussion stehen. Falls im Einzelnen Fall relevant, ist eine ggfls. eingeschränkte Nutzbarkeit einer Immobilie, die eventuell spezifisch auf die Unternehmenstätigkeit gestaltet wurde, bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen (eingeschränkte "Marktgängigkeit").

Wird ein zuvor betrieblich genutzter Grundstücksanteil in Privatvermögen überführt, entsteht dabei ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn.

Aus Sicht des Steuerpflichtigen soll dabei der Wert natürlich möglichst möglichst gering sein.

Maßgeblich für das Finanzamt ist der Verkehrswert des Objekts. Wird nur ein Teil eines ehemals betrieblich genutzten Grundstücks entnommen, ist für die Ermittlung des Aufgabegewinns der Wert nach dem Nutzflächenverhältnis zu ermitteln. Es ist steuerlich nicht zulässig, die Wertermittlung anhand der jeweiligen einzelnen Ertragswerte vorzunehmen.

Bei "normalen" Immobilien, wie z.B. Bürogebäuden oder gemischt genutzten Immobilien (gewerblich und zu Wohnzwecken) ergeben sich häufig unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich der Verkehrswerte zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt. Hier ist es in vielen Fällen durchaus sinnvoll durch ein Privatgutachten die Verkehrswertschätzung des Finanzamts zu überprüfen und gegen den entsprechenden Steuerbescheid Widerspruch einzulegen.

Besonders "spannend" kann es werden, wenn das zuvor im Betriebsvermögen befindliche Grundvermögen nur eine eingeschränkte Nutzung zulässt, da es für einen speziellen Nutzungszweck errichtet wurde (z.B. Produktionshallen, Einkaufsmärkte, etc.). Hier ist ggfls. ein möglicher - fiktiv für die Ermittlung des Verkehrswertes anzunehmender Käuferkreis - nur sehr eingeschränkt vorhanden und der Wert ist im normalen Geschäftsverkehr als nur gering anzunehmen. Eine entsprechende Bewertung ist dann dem Finanzamt gegenüber detailliert, z.B. durch entsprechende Marktanalysen, nachzuweisen. Die kann im Einzelfall im Hinblick auf die Steuerlast jedoch sehr lohnend sein.