Sachverständiger für Immobilien Düsseldorf

Der Immobilienmarkt Düsseldorf

In der Landeshauptstadt Düsseldorf lebten Ende 2016 ca. 635.000 Einwohner, während die Zahl im Jahr 2000 noch bei etwa 580.000 lag. Dies entspricht einem Zuwachs von ca. 8,6 % über die letzten 17 Jahre. Auch für die weitere Zukunft geht man von einem weiteren, jedoch nicht mehr ganz so starken, Anstieg der Einwohneranzahl aus. So prognostiziert die Stadtverwaltung Düsseldorf einen Zuwachs von ca. 25.000 Einwohnern auf dann ca. 660.000 (+ ca. 4 %) bis zum Jahr 2030.

Die Stadt Düsseldorf ist bekannt für ihre Internationalität. Ca. 22 % der Bevölkerung verfügen über einen ausländischen Pass. Viele internationale Unternehmen haben ihren Sitz in Düsseldorf. So hat sich z.B. durch die Ansiedlung mehrerer japanischer Großkonzerne eine Gemeinschaft von ca. 7.000 Japanern in Düsseldorf gebildet, die die größte in Deutschland und eine der größten in Europa ist. Aber auch die Zahl der Einwohner mit chinesischer Nationalität wächst beständig durch die Ansiedlung von bis heute ca. 520 chinesischer Unternehmen (darunter u.a. Bank of China, MinMetals, Hisense, Huawei, etc.). Heute leben etwa 4000 Chinesen in Düsseldorf - mit zunehmender Tendenz.

Düsseldorf verfügt darüber hinaus über eine gesunde Wirtschaftsstruktur. Wurde früher die Stadt als "Schreibtisch des Ruhrgebiets" bezeichnet, haben in den letzten Jahrzehnten viele nationale und international Konzerne, sowie mittelständische Unternehmen ihre Verwaltungszentralen in Düsseldorf angesiedelt. Dies ist zum einen mit der zentralen Lage der Stadt in Europa und der relativ guten Verkehrsinfrastruktur, aber auch mit der hohen Lebensqualität, die die Stadt bietet, begründet. Dies macht die Stadt auch für die Anwerbung qualifizierter und hoch qualifizierter Arbeitskräfte aus anderen Regionen attraktiv. Aber auch industrielle Betriebe, wie Henkel, Daimler-Benz, BASF oder Vallourec sind in Düsseldorf angesiedelt.

Der große Anteil von Beschäftigten von ca. 81,4 % im Bereich der Dienstleistungen weist auf die starken Standbeine Handel, Mode, Kreativwirtschaft, Kommunikation und Medien hin.

Sowohl das erzeugte BIP/Kopf (77.600 €), wie auch der Kaufkraftindex von 107 (im Vergleich: durchschnittlicher Kaufkraftindex von NRW = 100) weist auf eine im Durchschnitt relativ wohlhabende Bevölkerung hin. In Bezug auf das durchschnittlich verfügbare Pro-Kopf-Einkommen nimmt Düsseldorf einen Spitzenplatz unter den deutschen Ballungszentren ein.

All diese Umstände und Fakten wirken sich natürlich auch auf den Immobilienmarkt aus. Vereinfacht ausgedrückt: Düsseldorf ist in Bezug auf Immobilien eine der teuersten und dynamischsten Regionen Deutschlands.

Innerhalb der Immobilienwirtschaft zählt Düsseldorf neben Berlin, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart zu den bedeutendsten Städten in Deutschland (TOP-7).

Das insgesamt auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt in 2017 umgesetzte Volumen betrug ca. 4,7Mrd. €. Hierin enthalten sind alle Rechtsvorgänge (Käufe, Schenkungen Zwangsversteigerungen, etc..) und Objektarten (unbebaute und bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Erbbauobjekte, etc.).

Der weitaus größte Anteil entfällt hierbei natürlich auf die bebauten Grundstücke.

Die unbebauten Grundstücke machen gerade einmal ca. 8 % des insgesamt umgesetzten Volumens aus.

Bei den bebauten Grundstücken dominieren die Transaktionen für Wohnungseigentum und für Büro- und Geschäftshäuser. Bei der letzteren Objektart handelt es sich naturgemäß um relativ wenige Einzeltransaktionen mit jeweils großem Umsatzvolumen (durchschnittlich ca. 20 Mio. € /Transaktion)

Bei dem Wohnungseigentum, welches umsatzbezogen einen dreimal so hohen Betrag ausmacht wie die Ein- und Zweifamilienhäuser, wurden im Jahr 2017 unsgesamt 3.215 Kauffälle registriert. Der durchschnittliche Umsatz lag somit bei ca. 310.000 €.

Das durchschnittliche Einzeltransaktionsvolumen bei Mietwohnhäusern lag bei ca. 1,9 Mio. €.

Wie in vielen anderen Regionen, insbesondere den vorhergehend genannten Ballungszentren, wird in den letzten Jahren ein starker Preisanstieg für Immobilien auch in Düsseldorf beobachtet.

Verharrte das Preisnieveau zwischen den Jahren 1994 - 2009 auf fast gleichem Niveau (Ein-/Zweifamilienhäuser: + ca. 2 % über 15 Jahre), stiegen die Preise seit 2009 steil an. Für z.B. freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser erfolgte danach ein Anstieg um ca. 62 % (!) in nur 8 Jahren. Auch für Renditeobjekte wie Mietwohn- bis Büro-/Geschäftsgebäude fand eine vergleichbare Entwicklung statt. In dem Marktsegment stiegen die Preise zwischen 2009 und 2017 nicht ganz so stark, aber immerhin um 47 % an, was einer Preissteigerung von 5,8 %/Jahr entspricht.

Wie lange dieser Preistrend noch anhält, ist derzeit schwer abzuschätzen. Es erscheint jedoch unwahrscheinlich, dass ein längerfristiger Preisverfall eintritt. Kurzfristige Abwärts- oder längerfristige Seitwärtsbewegungen sind jedoch nicht ausgeschlossen. Auch aus diversen anderen Indikatoren kann zusammenfassend festgestellt werden, dass der Immobilienmarkt Düsseldorf ein Markt mit nur geringer Risikoeinstufung ist.

Betrachtet man die Anzahl an Kauffällen, die in den Jahren 2011 - 2017 erfolgt sind, wird erkennbar, dass bei hoher Nachfrage, verbunden mit der Bereitschaft einem kontinuierlichen Preisanstieg zu folgen, eine leichte Verknappung auf der Angebotsseite stattfand (ca. - 20 ... - 25 % zwischen 2010 - 2017).

Da sich der überwiegende Anteil an Transaktionen auf gebrauchte Immobilien bezieht (nach unserer Schätzung ca. 70 - 80 %), wird das Angebotsvolumen im Wesentlichen durch die Verkaufsbereitschaft von (privaten) Immobilienbesitzern bestimmt. Diese nimmt häufig gerade in Zeiten steigender Preise ab, da man von einem anhaltenden Trend ausgeht und mit einem beabsichtigten Verkauf weiter wartet, um von zukünftig noch höheren Preisen zu profitieren. Hierdurch wird ein bestehender Trend zumindest teilweise noch verstärkt.

Ein sich abflachender oder sogar leicht rückgängiger Preisanstieg könnte sich dann auf eine Vergrößerung des Angebotsvolumens auswirken.

Stärker noch als die Preise für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser sind die Preise für unbebaute Baulandgrundstücke angestiegen. Zwischen 2009 - 2017 erhöhte sich das durchschnittliche Preisniveau um ca. 83 % (!) für Ein-/ Zweifamilienhausgrundstücke.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Angebot an solchen Grundstücken auch nur sehr knapp ist. Im Jahr 2017 wurden nur 74 Fälle für reine Grundstückskäufe (geeignet für Einfamilienhäuser / Reihenhäuser) registriert. Dem stehen ca 570 Kauffälle für Ein-/Zweifamilienhäuser gegenüber.

Für den pozenziellen Bauherren, der gerne sein individuelles Haus bauen möchte, ist es daher schwierig ein erschwingliches Grundstück zu erwerben. Viele suchen für eine solche Gelegenheit über lange Zeiträume. Manchmal wird dann der Weg beschritten, ein mit einem älteren, nicht modernisierten und daher entsprechend geringwertigen Haus bebautem Grundstück zu kaufen. Das Grundstück wird dann freigelegt, d.h. der Gebäudebestand abgerissen, und dann nach den eigenen Vorstellungen neu bebaut.

Der Markt für Eigentumswohnungen (Wohneigentum) ist nach Anzahl der Kauffälle (Transaktionen) das größte Segment innerhalb des Düsseldorfer Immobilienmarktes. Im Jahr 2017 wurden ca. 3.200 Kauffälle für Wohnungseigentum registriert. Demgegenüber betrug die Anzahl an Käufen für Ein-/Zweifamilienhäuser nur ca. 570.

Aber auch in Bezug auf das Umsatzvolumen bildet der Markt für Eigentumswohnungen mit dem Segment der Büro- und Geschäftshäuser die dominierenden Teile des Gesamtmarktes. Insgesamt wurde 2017 ein Volumen von ca. 1,1 Mrd. € umgesetzt (Büro- und Geschäftshäuser: 1,2 Mrd. €; Ein-/ Zweifamilienhäuser: ca. 0,4 Mrd. €).

Der Hauptanteil der Kauffälle bei Eigentumswohnungen betraf Wohnungen mit einem Gebäudebaujahr zwischen 1948 und 2008. Bei Neubauwohnungen im Erstverkauf wird schon seit mehreren Jahren beobachtet, dass eine starke Tendenz zu guten bis sehr guten Objektqualitäten (Lage, Ausstattung, Bauqualität) besteht. Abzuwarten bleibt, ob es im Zuge einer allgemeinen Marktabschwächung in diesem Segment nicht zu einem Überangebot - insbesondere bei Objekten, die als Renditeobjekte vermietet werden, kommt.

Auch wenn der Zusammenhang etwas weniger eindeutig ist wie bei den Ein-/ Zweifamilienhäusern und Renditeobjekten, ist eine abnehmende Tendenz hinsichtlich der Anzahl an erfolgten Transaktionen während der letzten 7 Jahre erkennbar. Dies bei konstant hoher Nachfrage, was auch auf eine leicht abnehmende Bereitschaft der Eigentümer für Verkäufe hinweist.

Preise und Immobilienlagen in Düsseldorf

Die Preise für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen differieren in Düsseldorf, wie in jeder Region, natürlich stark abhängig von der jeweiligen Lage. Die Lage einer Immobilie ist einer der wesentlichen wertbestimmenden Merkmale.

Nachfolgende Tabelle zeigt typische, lageabhängige Preise aus dem Gutachtermarktbericht für die Stadt Düsseldorf: