Sachverständiger für Immobilien Ratingen

Der Immobilienmarkt Ratingen

Die Stadt Ratingen gehört zum Kreis Mettmann und zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Ratingen grenzt im Süden und Westen an die Landeshauptstadt Düsseldorf, im Norden an die Städte Duisburg, Mülheim an der Ruhr und Essen sowie im Osten an die Städte Heiligenhaus, Wülfrath und die Kreisstadt Mettmann.

In der Stadt wohnten Ende 2016 ca. 92.360 Einwohner. Mitte 2005 waren es schon 91.865 Einwohner, so dass man von einer relativ konstanten Einwohnerzahl ausgehen kann.

Die bevölkerungsreichsten Stadtgebiete sind:

Die Stadtteile Eggerscheidt und Schwarzbach verfügen jeweils unter 1.000 Einwohner

Ratingen verfügt über eine gesund Wirtschaftsstruktur. Viele große Unternehmen sind in der Stadt angesiedelt. Von den 92.360 Einwohnern sind ca. 50 % erwerbstätig.

Darüber hinaus ist eine gute Verkehrsanbinding gegeben. Der Flughafen Düsseldorf, von dem aus auch eine ICE-Anbindung gegeben ist, liegt in kurzer Distanz. Die Entfernung (von Ratingen-Mitte) zur Düsseldorfer Innenstadt beträgt ca. 12 km, zum Flughafen 5 km und zur Messe Düsseldorf nur ca. 6 km.

Die Kaufkraft der Bevölkerung ist im Durchschnitt relativ hoch: der Kaufkraftindex beträgt 117,5 % (Bundesdurchschnitt: 100 %, Nordrhein-Westfalen: 99,5 %)

Im Jahr 2017 wurden auf dem Immobilienmarkt Ratingen ca. 272 Mio. € umgesetzt. Der weitaus größte Anteil entfällt mit ca. 193 Mio. € hierbei auf bebaute Grundstücke. Mit unbebauten Grundstücken wurde demgegenüber nur ein Umsatz von 7,1 Mio. € erzielt. Den zweitgrößten Anteil stellen die Kaufvorgänge für Wohnungs-/Teileigentum mit ca. 65 Mio. € dar.

Bemerkenswert ist, dass im Jahr 2017 nur 14 Kaufvorgänge für unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau registriert wurden. Demgegenüber wurden 264 Kaufverträge für bebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau und 379 Kaufverträge für Wohnungs- bzw. Teileigentum geschlossen. Freie, unbebaute Grundstücke sind und bleiben auch auf dem Ratinger Immobilienmarkt äußerst rar!

In den Marktberichten des Gutachterausschuss für Ratingen wird keine indexierte Preisentwicklung für Immobilien des individuellen Wohnungsbaus veröffentlicht. Daher wurden aus den veröffentlichten Daten (durchschnittliche Kaufpreise, Wohnflächen und Grundstücksgrößen) für die jeweiligen hilfsweise eine Normierung durchgeführt und eine Indexierung hergestellt. Exemplarisch wurde dies für den Immobilientyp "Doppelhaushälfte" berechnet. Die zeitliche Preisentwicklung für andere Immobilientypen (Reihenhäuser, freistehende Häuser) dürfte gleich oder zumindest sehr ähnlich verlaufen sein.

Erkennbar ist, dass über den Zeitraum 2007 - 2017 die Preise für Doppelhaushälften, und damit mit großer Wahrscheinlichkeit auch für andere Haustypen, im Gebiet Ratingen um ca. 25 - 30 % gestiegen sind. Verglichen mit dem Marktgebiet Düsseldorf ist dies deutlich geringer. Der Preisanstieg in Ratingen betrug nach dieser Berechnung nur ca. die Hälfte, wie dem in Düsseldorf.

Die Anzahl von Kauffällen für den individuellen Wohnungsbau (freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, etc.), der ja quasi ausschließlich durch private Käufer und auch überweigend private Anbieter bestimmt wird, bewegt sich in letzten 8 - 10 Jahren im Bereich von ca. 250 - 300. Eine leicht abnehmende Tendenz kann interpretiert werden, wobei jedoch keine deutliche Signifikanz vorhanden ist.

Die neben- bzw nachstehende Grafik zeigt die Preisentwicklung für unbebaute Grundstücke in Ratingen.

Nach einer Phase mit nahezu stagnierenden Preisen im Zeitraum zwischen ca. 2001 - 2011 erfolgte ein deutlicher Preisanstieg. Bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau stiegen die Preise im Zeitraum 2011 - 2017 um ca. 40 % an, bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau um ca. 32 % und bei Grundstücken für die gewerbliche Nutzung um ca. 27 %.

Hervorzuheben ist, das es in den letzten 37 Jahren bei unbebauten Grundstücken noch zu keinem relevantem Preisverfall gekommen ist!

Beginnend mit dem Jahr 2009 nahm die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Ratingen einen steilen Anstieg. Zwischen 2009 und 2017 betrug die Preissteigerung im Durchschnitt ca. 50 % und übertraf damit die Entwicklung von Immobilien des individuellen Wohnungsbaus und auch die der unbebauten Grundstücke deutlich.

Preise und Immobilienlagen in Ratingen

Wie in jeder Stadt, sind auch in Ratingen die Immobilienpreise sehr stark lageabhängig. Die nebenstehende Tabelle gibt einen indikativen Überblick, welche Bodenrichtwerte für Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau je nach Stadtteil gelten. Natürlich schwanken die Bodenpreise auch innerhalb der einzelnen Stadtteile, sodass nicht unmittelbar der Schlussgezogen werden kann, Stadtteil A ist eine bessere Lage als Stadtteil B. Vielmehr kann eine gute Lage innerhalb des Stadtteils B höherwertig sein, als eine mittlere oder sogar schlechte Lage innerhalb des Stadtteils B.